VERKEHRSWERT-GUTACHTEN FÜR GEWERBEIMMOBILIEN

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes geht es um die neutrale Wertermittlung einer Immobilie oder eines Grundstücks. Um diese Aufgabe erfüllen zu können hat der Gesetzgeber diverse Gesetze, Verordnungen und Vorschriften erlassen.  Für den Verkehrswert (auch Marktwert oder gemeiner Wert) gibt es Legaldefinitionen in verschiedenen deutschen Gesetzen. Diese sind unter anderem geregelt im:

1. Baurecht (Baugesetzbuch, BauGB)
2. Steuerrecht (Bewertungsgesetz, BewG) 

Diese Legaldefinitionen sehen wir uns nachfolgend im Detail an:

Die erste Legaldefinition findet sich im Baurecht. Hier ist der Verkehrswert (Marktwert) wie folgt normiert und lautet:

§ 194 BauGB Legaldefinition: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

(Quelle: Baugesetzbuch BauGB § 194)

Eine weitere Legaldefinition stammt aus dem Steuerrecht. Hier ist der gemeine Wert im Bewertungsgesetz (BewG) wie folgt normiert und lautet:

§ 9 Abs. 2 BewG Legaldefinition: „Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind – außer ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen – alle Umstände zu berücksichtigen, die den Preis beeinflussen.“

(Quelle: Bewertungsgesetz BewG § 9)

Wie Sie sehen können, ist das Ziel bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens, stets eine neutrale Ermittlung des Wertes einer Immobilie oder eines Grundstückes. Hierfür ist bei der Wertermittlung von einem freien Verkauf, auf dem freien Markt unter gewöhnlichen Bedingungen auszugehen.

Persönliche Verhältnisse dürfen dabei keine Rolle spielen. Jedoch müssen alle tatsächlichen Eigenschaften und Beschaffenheiten der Immobilie oder des Grundstücks bei der Verkehrswertermittlung entsprechende Berücksichtigung und Würdigung finden.

Zusammenfassend lässt sich sagen:

Eine freie, unverbaubare Sicht auf die Zugspitze, bei einem nach Süden ausgerichteten Grundstück, ist für viele Menschen eine tolle Sache und findet bei der Verkehrswertermittlung entsprechende Berücksichtigung.

Nicht berücksichtigt werden darf allerdings, dass ein Käufer – der den ersten Kuss seiner Frau auf dem Grundstück bekommen hat – sein letzes Hemd geben würde, um dieses Grundstück zu bekommen.

Ferner können wir erkennen, dass die Bezeichnungen:

• Verkehrswert
• Marktwert
• gemeiner Wert

letzlich Synonyme aus unterschiedlichen Rechtsbereichen sind.

Die Begriffe Verkehrswert und Marktwert stammen aus dem Baurecht mit der Regelung im BauGB, der Begriff gemeiner Wert ist geregelt im Steuerrecht und dem BewG. 

Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV

Die ImmoWertV wurde durch die Bundesregierung am 14.Juli 2021 in geänderter Form neu beschlossen um ist am 01.01. 2022 in Kraft getreten. In dieser neusten Fassung sind die drei maßgeblichen und normierten Verfahren zur Ermittlung von Verkehrswerten wie folgt geregelt:

• Vergleichswertverfahren (ImmoWertV §§ 24 – 26)
• Ertragswertverfahren (ImmoWertV §§ 27 – 34)
• Sachwertverfahren (ImmowertV §§ 35 – 39)

Diese Verfahren sehen wir uns in einer kurzen Zusammenfassung an.

Das Vergleichswertverfahren

Durch das Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen und Transaktionen von anderen Grundstücken abgeleitet, die durch Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt, Eigenschaften, Transaktionszeitpunkt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.

Für ein Vergleichswertverfahren ist eine ausreichende Anzahl von geeigenten Transaktionen erforderlich. Am besten wäre ein direkter Vergleich, der jedoch in der Praxis sehr unwahrscheinlich ist. Dies wäre der Fall wenn, ein direkt angrenzendes Grundstück, mit vergleichbarer Lagequalität, identischer Größe, Zuschnitt und Nutzung, usw., gestern zu Marktpreisen verkauft wurde.

Meist wird daher im Regelfall das indirekte Vergleichswertverfahren verwendet. Hier werden die Unterschiede durch Ableitung von Zu– oder Abschlägen, Interpolation und Korrekturfaktoren berücksichtigt. Hier kann es zu Wertspannen von bis +/- 20% kommen.

Das Vergleichswertverfahren eignet sich somit nur für Objekte mit ausreichenden Datenlage von Vergleichsobjekten. (Wohnungen, Reihenhäuser, etc.).

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren findet immer dann Anwendung wenn es bei Immobilien (Renditeobjekten) vorrangig um die Erwirtschaftung von Erträgen (Renditen) geht.

Der Ertragswert ergibt sich aus der Kapitalisierung (Abzinsung) der zukünftigen Reinerträge (Rohertrag – Bewirtschaftungskosten = Reinertrag) auf den Bewertungsstichtag. Der Ertragswert ist somit der Barwert des Bewertungsobjektes am Bewertungsstichtag.

Das Ertragswertverfahren findet typischerweise Anwendung bei

• Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren),
• Spezialimmobilien (Parkhäuser, Betreiberimmobilien, Tankstellen, Healthcare, Logistikflächen),
• Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser),
• Gemischt genutzte Grundstücke

und ist somit das Verfahren mit der häufigsten Anwendung in unserem Bereich.

Diese Assetklassen werden oftmals am Kapitalmarkt für institutionelle Anleger, Fonds, etc. gehandelt.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren findet Anwendung bei eigengenutzen Immobilien. Diese Immobilien (z.B. Einfamilienhäuser) dienen vorrangig nicht der Erwirtschaftung von Erträgen und werden nicht am Kapitalmarkt gehandelt. 

Bei einem Sachwertverfahren werden im ersten Schritt die Neu–Herstellungskosten bzw. Wiederbeschaffungskosten (Sachwert) ermittelt. Im Anschluss werden die zeitlichen Abnutzungen bewertet und in Abzug gebracht, wertbeinflussende Umstände werden berücksichtigt und – zu guter Letzt –  Grund und Boden hinzugerechnet.

Typischerweise findet das Sachwertverfahren bei eigengenutzten Objekten und Immobilien Anwendung.

Grundstücksbewertungen bzw. Immobilienbewertungen sind durch qualifizierte Sachverständige für Grundstücksbewertung durchzuführen. Von einem Immobiliengutachter wird Sachkunde erwartet und insbesondere dass:

• eine mehrjährige Berufserfahrung vorliegt,
• erheblich überdurchschnittliche Immobilienfachkenntnisse auf der Grundlage einer akademischen Ausbildung in Architektur, Bauingenieurwesen oder/und Immobilienökonomie vorhanden sind,
• die Fähigkeit Gutachten zu erstellen vorliegt,
• der Sachverständige die Integrität aufweist, mit der Gewähr für Unparteilichkeit und Unabhängigkeit.

Außerdem sollte der Gutachter für die Bewertung von Immobilien besondere Expertise und Fingerspitzengefühl – auch über die eigentliche Immobilie hinaus – mitbringen.

Wenn Sie ein Verkehrswertgutachten benötigen, nehmen SIe gerne Kontakt mit uns auf.

Wenn man von „Transaktionen“ in der Immobilienwirtschaft spricht, sind meistens der Ankauf oder Verkauf von Immobilien gemeint. Hier unterscheidet man generell zwischen dem Ankauf | Verkauf einer Immobilie an sich (Asset oder Asset Deal) oder den Verkauf von Unternehmen und Gesellschaften die Eigentümer von Immobilien sind (Share Deal).

Gleich ob Asset oder Share Deal. In beiden Fällen ist bei einer Transaktion ein Verkehrswertgutachten das Maß der Dinge um eine belastbare Wertposition für alle Beteiligten zu ermitteln und zu testieren – dies vor allem auch vor dem Hintergrund, dass Immobilien meistens einen beträchtlichen Vermögenswert darstellen.

Wie Sie sehen haben wir den Begriff „Wert“ hervorgehoben und möchten einen kleine Ausflug in die Begrifflichkeiten „Wert“ und „Preis“ unternehmen.

Die Unterschiede zwischen Wert und Preis war/ist eine der prägenden Diskussionen in der Wirtschaftsgeschichte.  Der Wert eines Wirtschaftsgut war schon immer ein komplexes Konzept. Ein Wirtschaftsgut kann einen sehr hohen Wert haben – und im Gegensatz hierzu – einen sehr niedrigen Marktpreis haben, oder umgekehrt einen niedrigen Wert und einen hohen Preis haben. Eine klassische Dichotomie.

Zurück zu den Immobilien.
Wie bilden sich Werte und Preise und wie finden sich diese auf dem Markt?

Generell kann man festhalten, dass man den Wert einer Immobilie durch normierte Verfahren ermitteln kann. Der Preis ist im Gegensatz hierzu als wirtschaftlicher Betrag zu sehen, den ein Verkäufer für seine Immobilie am Markt erwartet und fordert. Im Gegensatz hierzu wird ein Käufer nur dann bereit sein, einen über dem Verkehrswert liegenden Preis zu zahlen, wenn er ein besonderes Interesse (Nutzen) an der Immobilie hat oder die aktuelle (Markt-) Nachfrage entsprechend hoch ist.

FAZIT:

Der Preis ist nicht der Wert einer Immobilie sondern stets das Ergebnis zwischen den Kaufverhandlungen von Verkäufer und Käufer, und wird abgesehen von den individuellen Faktoren, von diversen Marktmechanismen wie Angebot und Nachfrage (Marktpreis, Gleichgewichtspreis, etc.) gesteuert.

Bevor wir uns in den Tiefen der makroökomonischen Prozessse verlieren, beenden wir hier unseren kurzen Ausflug und begeben uns wieder auf das Terroir der Immobilienbewertung.

Genauer gesagt geht es hierbei um die Steuerbemessungsgrundlage. Große Bedeutung hat der Verkehrswert für die Ermittlung der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer. Denn, wird Immobilienvermögen vererbt oder verschenkt, ist dieses grundsätzlich erbschaftsteuerpflichtig. Die Höhe der Steuer hängt vom Verkehrswert der Immobilie ab – das heißt, der Verkehrswert beeinflusst unmittelbar die Steuerbemessungsgrundlage.

Das Finanzamt bewertet die Immobilien dafür sehr pauschal und kann daher kaum alle wertrelevanten Umstände berücksichtigen. Aus diesem Grund besteht für Steuerschuldner gemäß § 198 Bewertungsgesetz die Möglichkeit, einen eventuell niedrigeren Wert mit einem Verkehrswertgutachten nachzuweisen (das ist die sogenannte „Öffnungsklausel„).

Oft werden wir gebeten, Verkehrswerte von Immobilien zu ermitteln, die innerhalb eines Konzerns oder einer Unternehmensgruppe von einer Gesellschaft in eine andere transferiert werden. Hintergrund ist, dass bei internen Transaktionen die externe Partei fehlt, die durch ihre Kaufpreiszahlung den Wert der Immobilien verifiziert. Diese Aufgabe übernimmt dann das Verkehrswertgutachten eines neutralen und unabhängigen Sachverständigen. Wer sich dafür interessiert? Insbesondere das Finanzamt!

Ausführliche Informationen zum Thema haben wir Ihnen unter „Steuerliche Bewertungen“ zusammengestellt.

Für den klassischen Bankkredit, der mit einer Immobilie abgesichert wird, beauftragen Banken Beleihungswertgutachten. Beleihungswertgutachten basieren ebenfalls auf Verkehrswerten. Jedoch wird bei der Bestimmung des Beleihungswertes auf den langfristigen Wert der Immobilie abgestellt. Das heißt, aktuelle Markttrends (Marktanpassungen) sind außen vor zu lassen.

Auf unserer Seite  „Beleihungswertgutachten“ finden Sie mehr zum Thema.

Eine weitere wichtige Finanzierungsquelle – insbesondere für Unternehmen – ist Sale and Lease Back. Grundlage des „Sale“ ist der Verkehrswert der Immobilie, so dass für Sale and Lease Back regelmäßig Verkehrswertgutachten benötigt werden.

Bei der Aufstellung einer Eröffnungsbilanz eines neu zu gründenden Unternehmens, in welches Immobilien eingebracht werden sollen – also bei einer Sachgründung –  stellt sich die Frage, wie diese bewertet werden. Die Antwort lautet: mit dem Verkehrswert, der im Zweifel vom Sachverständigen festzustellen ist.

Für unser Büro ist ein weiterer Anwendungsfall die Bewertung des Immobilienbestandes für Immobiliengesellschaften. Diese sind oftmmals gesetzlich verpflichtet, ihren Immobilienbestand einmal jährlich zu bewerten und die Wertentwicklung ihrer Anteile auszuweisen.

Ein zweiter Anwendungsfall ist die Bewertung von Gesellschaftsanteilen (zum Beispiel bei Umstrukturierungen, bei Auseinandersetzungen, bei Aufnahme neuer Gesellschafter, bei Finanzierungsrunden usw.) und zwar üblicherweise dann, wenn Immobilien wesentliche Vermögensteile darstellen.

Die Herausforderung  ist, ein Grundstück auf Basis einer künftigen Nutzung zu bewerten, die es dort so noch gar nicht gibt.

Projektentwicklung findet auf der „Grünen Wiese“ statt oder auf Grundstücken, die im Zuge einer Entwicklung künftig ganz anders genutzt werden. Ein schönes Beispiel ist die Elbphilharmonie in Hamburg: Wo einst Kaffe und Kakao gelagert wurden, gibt es heute ein Hotel und einen Konzertsaal.

Auf Grundlage des Nutzungskonzeptes wird der Preis eines Grundstückes als sogenannter Residualwert ermittelt: Vom fiktiven Gesamtverkehrswert werden die Bau-, Vermarktungs- und Entwicklungskosten abgezogen. Der verbleibende Betrag (das Residuum) ergibt dann den „tragbaren“ Preis des Grundstücks.

Projektentwickler benötigen diesen, um zum Beispiel Investoren zu gewinnen oder für die Bewertung von Anteilen an Grundstücksentwicklungen.

Insbesondere die Entwicklung von Konversionsflächen zu bewerten, ist für uns immer wieder eine spannende und herausfordernde Aufgabe, der wir uns gern stellen.

Erfahren Sie mehr über die Bewertung von Konversionsflächen.

Verkehrswerte werden ebenfalls benötigt, wenn Grundstücke enteignet werden, etwa um städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen oder Infrastrukturprojekte – Brücken, Autobahnen, neue Wohnquartiere, Flughafenlandebahnen – durchzuführen.

Der Gesetzgeber bestimmt, dass Enteignungen zwar möglich aber natürlich zu entschädigen sind. Basis der Entschädigung ist gem. § 95 BauGB der Verkehrswert der betroffenen Grundstücke.

Unsere Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Vielmehr wollen wir zeigen, welches die typischen Zwecke sind, für die unsere Kunden Verkehrswertgutachten bei uns beauftragen und wie unterschiedlich die Anlässe dafür sind.