BEWERTUNGSANLÄSSE

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes geht es um die neutrale Wertermittlung einer Immobilie oder eines Grundstücks. Um diese Aufgabe erfüllen zu können hat der Gesetzgeber diverse Gesetze, Verordnungen und Vorschriften erlassen.  Für den Verkehrswert (auch Marktwert oder gemeiner Wert) gibt es Legaldefinitionen in verschiedenen deutschen Gesetzen. Diese sind unter anderem geregelt im:

1. Baurecht (Baugesetzbuch, BauGB)
2. Steuerrecht (Bewertungsgesetz, BewG) 

Diese Legaldefinitionen sehen wir uns nachfolgend im Detail an:

Wenn man von „Transaktionen“ in der Immobilienwirtschaft spricht, sind meistens der Ankauf oder Verkauf von Immobilien gemeint. Hier unterscheidet man generell zwischen dem Ankauf | Verkauf einer Immobilie an sich (Asset oder Asset Deal) oder den Verkauf von Unternehmen und Gesellschaften die Eigentümer von Immobilien sind (Share Deal).

Gleich ob Asset oder Share Deal. In beiden Fällen ist bei einer Transaktion ein Verkehrswertgutachten das Maß der Dinge um eine belastbare Wertposition für alle Beteiligten zu ermitteln und zu testieren – dies vor allem auch vor dem Hintergrund, dass Immobilien meistens einen beträchtlichen Vermögenswert darstellen.

Wie Sie sehen haben wir den Begriff „Wert“ hervorgehoben und möchten einen kleine Ausflug in die Begrifflichkeiten „Wert“ und „Preis“ unternehmen.

Die Unterschiede zwischen Wert und Preis war/ist eine der prägenden Diskussionen in der Wirtschaftsgeschichte.  Der Wert eines Wirtschaftsgut war schon immer ein komplexes Konzept. Ein Wirtschaftsgut kann einen sehr hohen Wert haben – und im Gegensatz hierzu – einen sehr niedrigen Marktpreis haben, oder umgekehrt einen niedrigen Wert und einen hohen Preis haben. Eine klassische Dichotomie.

Zurück zu den Immobilien.
Wie bilden sich Werte und Preise und wie finden sich diese auf dem Markt?

Generell kann man festhalten, dass man den Wert einer Immobilie durch normierte Verfahren ermitteln kann. Der Preis ist im Gegensatz hierzu als wirtschaftlicher Betrag zu sehen, den ein Verkäufer für seine Immobilie am Markt erwartet und fordert. Im Gegensatz hierzu wird ein Käufer nur dann bereit sein, einen über dem Verkehrswert liegenden Preis zu zahlen, wenn er ein besonderes Interesse (Nutzen) an der Immobilie hat oder die aktuelle (Markt-) Nachfrage entsprechend hoch ist.

FAZIT:

Der Preis ist nicht der Wert einer Immobilie sondern stets das Ergebnis zwischen den Kaufverhandlungen von Verkäufer und Käufer, und wird abgesehen von den individuellen Faktoren, von diversen Marktmechanismen wie Angebot und Nachfrage (Marktpreis, Gleichgewichtspreis, etc.) gesteuert.

Bevor wir uns in den Tiefen der makroökomonischen Prozessse verlieren, beenden wir hier unseren kurzen Ausflug und begeben uns wieder auf das Terroir der Immobilienbewertung.

Sobald Immobilienvermögen im Zuge einer Schenkung oder Erbschaft den Eigentümer wechselt, fallen darauf grundsätzlich Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer an. Für die Höhe der anfallenden Steuerzahlungen speilt der Verkehrswert geht es immer um den

Genauer gesagt geht es hierbei um die Steuerbemessungsgrundlage. Große Bedeutung hat der Verkehrswert für die Ermittlung der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer. Denn, wird Immobilienvermögen vererbt oder verschenkt, ist dieses grundsätzlich erbschaftsteuerpflichtig. Die Höhe der Steuer hängt vom Verkehrswert der Immobilie ab – das heißt, der Verkehrswert beeinflusst unmittelbar die Steuerbemessungsgrundlage.

Das Finanzamt bewertet die Immobilien dafür sehr pauschal und kann daher kaum alle wertrelevanten Umstände berücksichtigen. Aus diesem Grund besteht für Steuerschuldner gemäß § 198 Bewertungsgesetz die Möglichkeit, einen eventuell niedrigeren Wert mit einem Verkehrswertgutachten nachzuweisen (das ist die sogenannte „Öffnungsklausel„).

Oft werden wir gebeten, Verkehrswerte von Immobilien zu ermitteln, die innerhalb eines Konzerns oder einer Unternehmensgruppe von einer Gesellschaft in eine andere transferiert werden. Hintergrund ist, dass bei internen Transaktionen die externe Partei fehlt, die durch ihre Kaufpreiszahlung den Wert der Immobilien verifiziert. Diese Aufgabe übernimmt dann das Verkehrswertgutachten eines neutralen und unabhängigen Sachverständigen. Wer sich dafür interessiert? Insbesondere das Finanzamt!

Ausführliche Informationen zum Thema haben wir Ihnen unter „Steuerliche Bewertungen“ zusammengestellt.

Für den klassischen Bankkredit, der mit einer Immobilie abgesichert wird, beauftragen Banken Beleihungswertgutachten. Beleihungswertgutachten basieren ebenfalls auf Verkehrswerten. Jedoch wird bei der Bestimmung des Beleihungswertes auf den langfristigen Wert der Immobilie abgestellt. Das heißt, aktuelle Markttrends (Marktanpassungen) sind außen vor zu lassen.

Auf unserer Seite  „Beleihungswertgutachten“ finden Sie mehr zum Thema.

Eine weitere wichtige Finanzierungsquelle – insbesondere für Unternehmen – ist Sale and Lease Back. Grundlage des „Sale“ ist der Verkehrswert der Immobilie, so dass für Sale and Lease Back regelmäßig Verkehrswertgutachten benötigt werden.

Bei der Aufstellung einer Eröffnungsbilanz eines neu zu gründenden Unternehmens, in welches Immobilien eingebracht werden sollen – also bei einer Sachgründung –  stellt sich die Frage, wie diese bewertet werden. Die Antwort lautet: mit dem Verkehrswert, der im Zweifel vom Sachverständigen festzustellen ist.

Für unser Büro ist ein weiterer Anwendungsfall die Bewertung des Immobilienbestandes für Immobiliengesellschaften. Diese sind oftmmals gesetzlich verpflichtet, ihren Immobilienbestand einmal jährlich zu bewerten und die Wertentwicklung ihrer Anteile auszuweisen.

Ein zweiter Anwendungsfall ist die Bewertung von Gesellschaftsanteilen (zum Beispiel bei Umstrukturierungen, bei Auseinandersetzungen, bei Aufnahme neuer Gesellschafter, bei Finanzierungsrunden usw.) und zwar üblicherweise dann, wenn Immobilien wesentliche Vermögensteile darstellen.

Die Herausforderung  ist, ein Grundstück auf Basis einer künftigen Nutzung zu bewerten, die es dort so noch gar nicht gibt.

Projektentwicklung findet auf der „Grünen Wiese“ statt oder auf Grundstücken, die im Zuge einer Entwicklung künftig ganz anders genutzt werden. Ein schönes Beispiel ist die Elbphilharmonie in Hamburg: Wo einst Kaffe und Kakao gelagert wurden, gibt es heute ein Hotel und einen Konzertsaal.

Auf Grundlage des Nutzungskonzeptes wird der Preis eines Grundstückes als sogenannter Residualwert ermittelt: Vom fiktiven Gesamtverkehrswert werden die Bau-, Vermarktungs- und Entwicklungskosten abgezogen. Der verbleibende Betrag (das Residuum) ergibt dann den „tragbaren“ Preis des Grundstücks.

Projektentwickler benötigen diesen, um zum Beispiel Investoren zu gewinnen oder für die Bewertung von Anteilen an Grundstücksentwicklungen.

Insbesondere die Entwicklung von Konversionsflächen zu bewerten, ist für uns immer wieder eine spannende und herausfordernde Aufgabe, der wir uns gern stellen.

Erfahren Sie mehr über die Bewertung von Konversionsflächen.

Verkehrswerte werden ebenfalls benötigt, wenn Grundstücke enteignet werden, etwa um städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen oder Infrastrukturprojekte – Brücken, Autobahnen, neue Wohnquartiere, Flughafenlandebahnen – durchzuführen.

Der Gesetzgeber bestimmt, dass Enteignungen zwar möglich aber natürlich zu entschädigen sind. Basis der Entschädigung ist gem. § 95 BauGB der Verkehrswert der betroffenen Grundstücke.

Unsere Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Vielmehr wollen wir zeigen, welches die typischen Zwecke sind, für die unsere Kunden Verkehrswertgutachten bei uns beauftragen und wie unterschiedlich die Anlässe dafür sind.