IMMOBILIENGUTACHTEN UND IMMOBILIENBEWERTUNGEN FÜR EINZELHANDELSIMMOBILIEN

„Online“ wirbelt nicht nur die Geschäftsmodelle der Einzelhändler durcheinander, sondern beeinflusst auch die Bewertung der Einzelhandelsimmobilien. Hat der klassische Einzelandel nur noch sein Berechtigung und was passiert mit den Innenstädten?

DER ONLINEHANDEL IST DER TREIBER FÜR DIE WERTE VON EINZELHANDELSIMMOBILIEN

Während der Onlinehandel in der Vergangenheit hauptsächlich bei Textilien, Schuhen, Medien und Elektroartikeln der größte Wettbewerber des stationären Einzelhandels war, so werden sich in der nächsten Zeit auch die Lebensmittel-Einzelhändler auf ernstzunehmende Internet-Konzepte einstellen müssen. Die ersten Einzelhändler haben insbesondere in den Metropolen schon angefangen mit diesen Konzepten Erfahrungen zu sammeln.

Schon heute sind vielerorts rückläufige Passantenzahlen erkennbar. Die Einzelhandelskonzepte in den kleineren Städten oder an schwächer frequentierten Standorten werden auch hierdurch weiter unter Druck geraten, was nicht zuletzt zu sinkenden Mieten und in der Folge daraus zu sinkenden Verkehrswerten der Einzelhandelsimmobilien führen könnte.

EINFLUSSFAKTOREN UND DETERMINANTEN

Die jeweilige Qualität eines Einzelhandelsstandortes kann mit Hilfe einer Standort- und Marktanalyse bewertet werden. In diesem Zusammenhang wird eine Makroanalyse, Mikroanalyse und Wettbewerbsanalyse erstellt. Dabei werden in der Makroanalyse überwiegend statistische Daten gesammelt und ausgewertet. In der Regel wird dabei die Entwicklung der letzten Jahre betrachtet und anhand von Prognosen, beispielsweise der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung, Aussagen für die weitere Entwicklung einer Kommune getroffen. Die Mikroanalyse untersucht das unmittelbare Standortumfeld. Zu den wichtigsten Parametern gehören hierbei Frequenzen, Kopplungspotentiale, Sichtbarkeit und Fernwirkung, die Erreichbarkeit (MIV und ÖPNV) sowie vorhandene Parkmöglichkeiten.

Neben standortbezogenen Faktoren, welche nicht direkt beeinflussbar sind, fließen immobilienbezogene Faktoren in die Bewertung ein, die bis zu einem gewissen Grad verändert werden können, wenngleich derartige Anpassungen zumeist mit Investitionen in die Immobilie verbunden und demzufolge bei der Bewertung in Ansatz zu bringen sind.

Die objektbezogene Bewertung untersucht wesentliche Merkmale der Immobilie und der Flächen. Im Ergebnis liefert sie detaillierte Informationen zu den derzeitigen sowie zukünftigen objektbezogenen Restriktionen und Entwicklungspotenzialen und beurteilt diese entsprechend ihrer Bedeutung. Abschließend werden Stärken und Schwächen des Objekts offengelegt und ein objektiver Überblick über Chancen und Risiken gegeben.

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