IMMOBILIENGUTACHTEN für BÜROIMMOBILIEN und FLÄCHEN

Bürogebäude prägen oftmals das „Gesicht“ einer Stadt und sind zum zentralen Element urbaner Landschaften geworden. Denken Sie nur an die Skyline von Frankfurt.

Büroimmobilien dienen vielen Menschen als Arbeitsplatz für administrative Tätigkeiten, für Dienstleistungen, Informationen, Wissenschaft und Managementtätigkeiten.

Die Uffizien in Florenz (italienisch uffici „Büro“) waren ab ca. 1560 die ersten Bürogebäude und wurden für Verwaltungsaufgaben genutzt. Charakteristisch ist der zeilenförmige Baukörper mit langen Korridoren und angegliederten Büroräumen. Diese architektonische Besonderheit beeinflusst bis heute die Architektur von Bürogebäuden.

Im 20. Jahrhundert entwickelte sich die Nachfrage an Bürogebäuden sprunghaft. Im Zuge dieser Entwicklung wurden weitere architektonische Typen konzipiert. Treiber waren neben dem technischen Fortschritt (v.a. Aufzüge und moderne Kommunikationstechnik für Gebäude mit vielen Stockwerken), gesellschaftliche Veränderungen, die Etablierung von Arbeitsschutzgesetzen sowie notwendige wirtschaftliche Herangehensweisen, wie die effiziente Ausnutzung von Grundstücken sowie ökologische Aspekte.

Die Nutzungsart Büroimmobilie wird deutlich spürbar von den Megatrends und aktuellen Herausforderungen geprägt. Wie beeinflussen diese Ereignisse nachhaltig den Wert von Büroimmobilien?

Hierzu erfahren Sie nachfolgend mehr.

Am Ende des Jahres 2020 schien es um nichts Geringeres zu gehen, als um die Existenzberechtigung einer ganzen Assetklasse.

Der Büromarkt erwies sich als robuster als erwartet. Auf dem Transaktionsmarkt für Büroimmobilien in Deutschland ist im Jahr 2021 ein Volumen von 29,9 Mrd. Euro gehandelt worden – das viertbeste jemals ermittelte Jahresergebnis!

dieser Stelle beenden wir unseren kurzen Ausflug in den Bereich der anderen Rechtsgebiete. Bei unserem Thema geht es um die Immobilienbewertung, genauer um die Verkehrswerte, die mittels verschiedenen Verfahren:

Transaktionsvolumen am Investmentmarkt für Büroimmobilien in Deutschland von 2008 bis 2021 (in Milliarden Euro)

Ein Blick auf die weiter gesunkenen Spitzenrenditen verrät uns, dass hohe Nachfrage auf begrenztes Angebot trifft: Das ohnehin hohe Preisniveau steigt weiter.

Spitzenrendite auf dem Investitionsmarkt für Büroimmobilien in ausgewählten Städten in Deutschland vom 4. Quartal 2020 bis zum 4. Quartal 2021

Nach den starken Rückgängen des Jahres 2020 wurden 2021 bereits wieder 5,5 Mio. m² Mietfläche umgesetzt. Das ist ein Plus von 8,5 %, wobei die Nachfrage vor allem in den großen Städten – also in den A und B-Standorten – stieg.

Büroflächenumsatz in ausgewählten Städten in Deutschland in den Jahren 2020 und 2021 (in 1.000 m²)

Die wichtigsten Erkenntnisse

Hierzu gibt es mittlerweile viele Umfragen und Studien, die in ihrer Grundtendenz ein doch optimistisches Bild zeichnen. Wir skizzieren im Folgenden die wichtigsten Erkenntnisse.

Das Home-Office wird weder Unternehmen davon abhalten, Büroflächen nachzufragen noch Investoren, in Büroimmobilien zu investieren.

Als Folge dieser Entwicklung könnte sich Büroarbeit verteuern und Unternehmen versuchen, die Flächenproduktivität zu erhöhen. Im Klartext: Flächenreduzierungen. Diese Entwicklung wird vor allem in den kleineren und mittleren Städten gesehen.

Erwerbstätige und sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Jahr 2021 und eine Prognose für 2022/2023 (in Tausend)

Inflation auf Rekordniveau.

„Faktoren, wie beispielsweise Konjunktur- und Branchenentwicklung sind wichtiger als der Corona-Effekt“ äußern inzwischen viele Marktteilnehmer, wie zum Beispiel der auf Büroimmobilien spezialisierte Konzern Alstria Office Reit.

Wir können dem nur zustimmen. Leider machen die aktuellen Entwicklungen die Situation nicht weniger knifflig.  Die Inflation erreicht mit 10,0 % im September 2022 Rekordhöhe und ist damit zu einem bestimmenden Wirtschaftsthema geworden.

Projektentwickler stehen aufgrund der steigenden Preise ebenfalls vor enormen Herausforderungen, denn künftige, bereits geplante Vorhaben verteuern sich.

Das wiederum kann zu entsprechenden Abwertungen der Projekte führen und zu Schwierigkeiten bei Finanzierungsrunden.

Entspannung ist derzeit nicht in Sicht, weder bei den Energiepreisen, Finanzierungszinsen, Flächenangebot noch bei den Rohstoffen. Jedoch sind es in den meisten Fällen nicht die Rohstoffe, die knapp sind, sondern bei deren Verarbeitung und Transport entstehen die Engpässe aufgrund der Abhängigkeiten innerhalb der Lieferketten.

Es bleibt abzuwarten, wie die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen einschließlich der Konjunktur, der Zinsen und der Inflation sich angesichts aktueller Krisen und Verwerfungen entwickeln.

Daran wird wohl künftig kaum ein Immobilieninvestor vorbeikommen: An der EU-Taxonomie für ESG.

ESG und der Einfluss auf die Bewertung von Büroimmobilien

Die EU-Taxonomie (ESG) definiert, was nachhaltige Investitionen sind. Es handelt sich um ein Klassifikationssystem, mit dessen Hilfe einheitlich ermittelt werden soll, wie nachhaltig eine Investition ist.

Natürlich handelt es sich hierbei um kein exklusives Immobilienthema und schon gar nicht um ein exklusives Thema für die Büroimmobilie.

Aber: Nachhaltigkeit ist für viele Unternehmen mittlerweile beim Kampf um Aufmerksamkeit, um Kunden und Mitarbeiter ein wichtiger Wettbewerbsfaktor geworden. Daher ist davon auszugehen, dass die Flächenentscheidungen der Unternehmen in Zukunft immer mehr davon Nachhaltigkeitskriterien abhängen werden.

Damit wird die EU-Taxonomie künftig einen maßgeblichen Einfluss auf die Mietentscheidungen damit natürlich auf die Verkehrswerte der Büroimmobilien haben.

Die Umfragen zeigen jedoch auch deutlich, dass es noch große Unsicherheiten bezüglich der genauen Umsetzung, der Zuordnung und der Auswirkungen – auch im Hinblick auf Renditen und Wertentwicklungen – bei den Marktteilnehmern gibt.

Mittlerweile kommt etwas Licht in Dunkel. Seit Anfang 2022 ist die Verordnung in Bezug auf die Ziele Klimaschutz uns Anpassung an den Klimawandel anzuwenden. Ab 2023 werden dann die weiteren Umweltziele (Schutz von Wasser- und Meeresressourcen, Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft, Vermeidung von Umweltverschmutzung und Schutz der Biodiversität und der Ökosysteme) hinzu kommen.

Im Allgemeinen versteht man unter „Stranded Assets” („Gestrandete Vermögenswerte“) die Vermögenswerte (u.a. Immobilien), deren Ertragskraft oder Marktwert unerwartet drastisch sinken, bis hin zu ihrer weitgehenden oder vollständigen Wertlosigkeit.

Die Folgen für deren Eigentümer sind oftmals gravierend. Signifikante Wertberichtigungen, vorzeitige Abschreibungen oder sogar eine (Zahlungs-)Verpflichtung.

Gerade im Zusammenhang von ESG und Sustainable Finance nimmt die mögliche Anzahl an Stranded Assets in den kommenden Jahren stark zu.

Dabei geht es v.a. um energetische und Nachhaltigkeitsfaktoren, die Vermögensgegenstände in vergleichsweise kurzer Zeit wertlos machen können. Stranded Assets können schnell und unvermittellt zu einer Bedrohung für einzelne Unternehmen und Sektoren führen.

Wenn Sie Fragen zum Thema Strandes Asstes haben, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.